Ο νόμος 4446/2016 αποδεικνύει για άλλη μια φορά ότι στην επίλυση, αλλά και στην ρύθμιση κοινωνικών ζητημάτων και νέων μορφών οικονομικής δραστηριοποίησης, η άσκηση νομοθετικής πολιτικής επέχει θέση ουραγού. Το άρθρο 111 του παραπάνω νομοθετήματος επιθυμεί να ρυθμίσει για πρώτη φορά με σαφήνεια τις προϋποθέσεις για το σύννομο των βραχυπρόθεσμων αστικών μισθώσεων που καταρτίζονται στο πλαίσιο της κοινωνίας του διαμοιρασμού (μισθώσεις τύπου Airbnb). Ως οικονομία του διαμοιρασμού ορίζεται κάθε μοντέλο όπου οι ψηφιακές πλατφόρμες δημιουργούν μια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες.
Οι προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος για το σύννομο της βραχυχρόνιας μίσθωσης αφορούν το πρόσωπο του εκμισθωτή, τα χαρακτηριστικά ακινήτου και τους όρους της μίσθωσης. Ειδικότερα:
Α) Ως προς τις προϋποθέσεις που αφορούν το πρόσωπο του εκμισθωτή:
- Ο εκμισθωτής πρέπει να είναι φυσικό πρόσωπο.
- Να έχει εγγραφεί στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων.
- Ο αριθμός μητρώου πρέπει να αναγράφεται σε κάθε ψηφιακή πλατφόρμα και σε κάθε μέσο προβολής. Δεν μπορούν να καταχωρούνται περισσότερα από δύο ακίνητα αν αριθμό δικαιούχου εισοδήματος. Δηλαδή, ένα πρόσωπο δεν μπορεί να έχει περισσότερο από ένα αριθμό μητρώου, ο οποίος μπορεί να φορά μέχρι δύο ακίνητα.
Β) Ως προς τις προϋποθέσεις που αφορούν το ακίνητο:
- Το ακίνητο πρέπει να έχει όλες τις νόμιμες άδειες
- Το ακίνητο να είναι τουλάχιστον εννέα (9) τετραγωνικών μέτρων και διαθέτει φυσικό φωτισμό, αερισμό και θέρμανση.
- Το ακίνητο να παρέχεται επιπλωμένο.
Γ) Ως προς τις προϋποθέσεις που αφορούν τους όρους μίσθωσης:
- Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου, των ενενήντα (90) και εξήντα (60) ημερών αντίστοιχα, επιτρέπεται εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει προς εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ από τις παρεχόμενες υπηρεσίες κατά το οικείο φορολογικό έτος.
Τέλος, εφόσον υπάρχει έναρξη επαγγελματικής δραστηριότητας και Ειδικό Σήμα Λειτουργίας του ΕΟΤ, τότε το φυσικό ή νομικό πρόσωπο εξαιρείται του παραπάνω περιορισμού ημερών / εισοδήματος.
- Η μίσθωση γίνεται χωρίς ταυτόχρονη παροχή υπηρεσιών.
Εφόσον πληρούνται οι παραπάνω προϋποθέσεις, η μίσθωση του ακινήτου εξακολουθεί να φέρει το χαρακτήρα της αστικής μίσθωσης και εντάσσεται στην φορολογία εισοδήματος από ακίνητη περιουσία. Η εκμίσθωση απαλλάσσεται από την καταβολή ΦΠΑ.
Αν, ωστόσο, δεν πληρούνται οι όροι του άρθρου 111, προκειμένου να είναι η εκμίσθωση του ακινήτου νόμιμη μέσω πάντοτε της πλατφόρμας της Airbnb ή οποιασδήποτε άλλης θα δημιουργηθεί ή έχει δημιουργηθεί και έχει αντίστοιχο τρόπο λειτουργίας, απαιτείται να έχει εφοδιαστεί με το Ειδικό Σήμα Λειτουργίας, όπως ορίζεται από το άρθρο 111 παρ. 4:
« 4. Οι μισθώσεις, που δεν πληρούν τους όρους και τις προϋποθέσεις του παρόντος άρθρου, είναι νόμιμες, μόνον εφόσον αφορούν σε τουριστικά καταλύματα οιασδήποτε λειτουργικής μορφής, εφοδιασμένα με Ειδικό Σήμα Λειτουργίας, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του ν. 4276/2014 (Α`155).»
Απαιτείται συνεπώς να έχουν δηλωθεί ως τουριστικό κατάλυμα, υπό τις προϋποθέσεις και τους όρους των άρθρων 2, 3, 4 Ν. 4276/2014. Σημειώνεται εδώ ότι με το άρθρο 2 του Ν. 4336/2015, έπαψε να η ενοικίαση καταλύματος για διάστημα μικρότερο των 30 ημερών να καθιστά το ακίνητο ως τουριστικό κατάλυμα και άρα επέτρεψε να ενοικιάζονται τα ακίνητα για διάστημα λιγότερο 30 ημερών χωρίς ΕΣΛ. Από τη στιγμή όμως που η ενοικίαση γίνεται μέσω της κοινωνίας του διαμοιρασμού πρέπει πλέον να τηρούνται οι προϋποθέσεις των συνολικών ημερών/συνολικού εισοδήματος που προεκτέθηκαν ή υποχρεωτικά να διαθέτει το ακίνητο ΕΣΛ.
Συγκεφαλαιωτικά, διαμορφώνονται τα είδη της αστικής και τουριστικής μίσθωσης ως εξής:
Α) 1. Η τουριστική μίσθωση που αφορά τουριστικά καταλύματα κύρια ή μη κύρια, όπως ορίζονται στο άρθρο 1 Ν.4276/2014 και πρέπει να είναι εφοδιασμένα με ΕΣΛ (Ειδικό Σήμα Λειτουργίας). Στα μη κύρια τουριστικά καταλύματα περιλαμβάνονται και τα επιπλωμένα διαμερίσματα.
- Τουριστική μίσθωση με προώθηση από τις ηλεκτρονικές πλατφόρμες τύπου Airbnb, σημαίνει κατά κανόνα υπέρβαση τόσο των εισοδηματικών περιορισμών όσο και του χρονικού περιορισμού εκμίσθωσης. Η υπέρβαση των χρονικών και ποσοτικών ορίων που τίθενται από το νόμο, είναι επιτρεπτή μόνο με παράλληλη απόκτηση ΕΣΛ ή έναρξη επαγγελματικής δραστηριότητας.
Β) 1. Αστικές μισθώσεις που καταρτίζονται εκτός της κοινωνίας διαμοιρασμού, αλλά σύμφωνα με το Ν. 1807/1987.
- Αστικές μισθώσεις που καταρτίζονται στο πλαίσιο της κοινωνίας του διαμοιρασμού και πρέπει να τηρούν τις ανωτέρω προϋποθέσεις του Ν. 4446/2016.
Η ΝΕWLAW –η πρώτη δικηγορική εταιρία που εξειδικεύεται σε μισθώσεις στο πλαίσιο της κοινωνίας του διαμοιρασμού (μισθώσεις τύπου Airbnb) – είναι στη διάθεση όλων των ενδιαφερόμενων για συναφή νομικά ζητήματα.
Τηλ. επικοινωνίας: 2310 551 501, 2310 261 501, 2310 261 502
