Αποκαλυπτήρια για τις νέες αντικειμενικές των ακινήτων – Πού ανεβαίνουν και πού πέφτουν οι τιμές – Ο ΕΝΦΙΑ το 2022 θα πληρωθεί σε περισσότερες από έξι δόσεις
Oπως είπε ο ΥΠΟΙΚ οι όποιες μεταβολές και αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες δεν θα μεταφραστούν αυτομάτως στον ΕΝΦΙΑ καθώς θα υπάρξουν αλλαγές στους συντελεστές. Αυτοί που θα επιβαρυνθούν είναι οι έχοντες κατοικίες σε περιοχές της χώρας που υποφορολογούνταν. Αυτός ο δημοσιονομικός χώρος θα αξιοποιηθεί για να ελαφρύνουν τα βάρη σε άλλες κατοικίες είπε χαρακτηριστικά ο Χρήστος Σταϊκούρας και πρόσθεσε: «Θα εξετάσουμε το ενδεχόμενο περαιτέρω μείωσης της φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας».
Όπως είπε ο Χρ. Σταϊκούρας ο ΕΝΦΙΑ το 2022 θα πληρωθεί σε περισσότερες από έξι δόσεις.
Στον αντίποδα, υποβαθμισμένες περιοχές στην πρωτεύουσα αλλά και οικισμοί στην περιφέρεια που ήταν αδικημένοι φορολογικά θα πάρουν ανάσα: στα Ανω Λιόσια, σε Ζώνη με τιμή 650 ευρώ, έρχεται πτώση της τάξεως 31%, καθώς η αντικειμενική μειώνεται πλέον στα 450 ευρώ ανά τετραγωνικό. Στη Φλώρινα, μάλιστα, οι μειώσεις φτάνουν μέχρι και το 50%, αφού σε οικισμό που εντάσσεται για πρώτη φορά στο σύστημα των αντικειμενικών η τιμή της Εφορίας δεν αυξάνεται, αλλά αντιθέτως μειώνεται από το νέο έτος: από 600 ευρώ που ισχύει σε 300 ευρώ το τετραγωνικό.
Από το νέο σύστημα αντικειμενικών προκύπτουν τρία συμπεράσματα που επηρεάζουν άμεσα νοικοκυριά και επιχειρήσεις:
1. Από τις 13.808 περιοχές (Ζώνες) που αλλάζουν τιμή σχεδόν στις μισές έρχονται αυξήσεις. Σε άλλες τόσες, οι τιμές είτε παραμένουν ίδιες, είτε μειώνονται.
2. Οι αυξήσεις είναι τριών ταχυτήτων και διαφοροποιούνται με βάση το αν η περιοχή είναι ήδη εντός του συστήματος Αντικειμενικού Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων (ΑΠΑΑ), αν εντάσσεται τώρα για πρώτη φορά ή εάν επεκτείνεται η Τιμή Ζώνης και σε αυτή.
Αίσθηση προκαλεί η περίπτωση της Ιθάκης, στην Α’ Ζώνη στο Βαθύ, όπου καταγράφεται η μεγαλύτερη αύξηση Τιμής Ζώνης στη χώρα (+250%) λόγω ένταξης του νησιού στις αντικειμενικές τιμές. Από 600 ευρώ ανά τετραγωνικό που χρησιμοποιείται ως αξία τώρα (με βάση τη χαμηλότερη στην περιφέρεια) η Τιμή Ζώνης ορίζεται 3,5 φορές επάνω, στα 2.100 ευρώ ανά τετραγωνικό.
Σε απόλυτα μεγέθη, πάντως, η μεγαλύτερη αύξηση καταγράφεται σε περιοχή που είναι ήδη ενταγμένη στις αντικειμενικές. Και συγκεκριμένα στον Λαιμό της Βουλιαγμένης, όπου η Τιμή Ζώνης αυξάνεται κατά 1.900 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο: από τα 8.900 ευρώ πηγαίνει στα 10.800 ευρώ ανά τ.μ. – που είναι και η μεγαλύτερη τιμή σε ολόκληρη τη χώρα.
Επιπλέον, σε 165 οικισμούς όπου επεκτείνονται οι υφιστάμενες Τιμές Ζώνης, οι αυξήσεις ξεπερνούν κατά πολύ το 40% κατά μέσον όρο.
3. Μειώσεις τιμών έως περίπου 50% παρατηρούνται σε όλη την Ελλάδα – τόσο σε υφιστάμενες Ζώνες όσο και σε οικισμούς που εντάσσονται για πρώτη φορά στο σύστημα.
Χαρακτηριστικό και ιδιαίτερα ενδιαφέρον στοιχείο είναι το ότι υπάρχουν Ζώνες ακόμα στο κέντρο της Αθήνας που δεν θα δουν απολύτως καμία μεταβολή. Ωστόσο, ακόμα και σε περιοχές που εντάσσονται για πρώτη φορά στις αντικειμενικές προκύπτουν μειώσεις τιμών. Για παράδειγμα, η Αλεξανδρούπολη που ως τώρα έχει τιμή 850 ευρώ (τη χαμηλότερη σε όλη την Δημοτική Ενότητα) από 1ης Ιανουαρίου θα αποκτήσει δική της αντικειμενική τιμή 600 ευρώ (μείωση 19%).
Η μεγαλύτερη μείωση τιμών σε όλη τη χώρα παρατηρείται στο Νησί των Φαιάκων. Περιοχή στη Β. Κέρκυρα εντάσσεται στο σύστημα των αντικειμενικών και ορίζεται Τιμή Ζώνης 500 ευρώ ανά τετραγωνικό αντί 1.050 ευρώ που εφαρμόζεται σήμερα, την οποία αντλούσε από όμορο δήμο. Η μείωση φτάνει στο 52%.
Τα «φιλέτα»
Περιοχές με νέα projects, όπως η ανάπλαση του Ελληνικού, οι επεκτάσεις του μετρό κ.λπ., αλλά και VIP περιοχές με πολλούς τουρίστες και… λίγη Εφορία, θα «τσουρουφλιστούν» με τις νέες αντικειμενικές.
Οπως επίσης και περιοχές που εντάσσονται για πρώτη φορά στις αντικειμενικές. Σε οικισμό στη Χερσόνησο Ηρακλείου Κρήτης η τιμή της Εφορίας σήμερα είναι 600 ευρώ το τετραγωνικό. Με την ένταξή του στις αντικειμενικές η τιμή εκτοξεύεται σε 1.050 ευρώ το τετραγωνικό, δηλαδή έχουμε αύξηση 75%. Περιοχές που, σύμφωνα με πληροφορίες, εντάσσονται στο αντικειμενικό σύστημα και άρα οι τιμές και τα κόστη της Εφορίας αναμένεται να πολλαπλασιαστούν είναι:
■ Αττική: οι παράλιες περιοχές έως τα Λεγρενά και το Σούνιο, Χάρακας, Δασκαλειό, Κακιά Θάλασσα, Λιμανάκια Κερατέας κ.ά.
■ Αίγινα: η Πέρδικα και η Σουβάλα
■ Αιγαίο: εκτάσεις σε Μύκονο, Σαντορίνη, Τήνο, Σίφνο, Χίο, Σάμο, Κάλυμνο, Κω και Ρόδο
■ Αχαΐα: Διακοπτό, Αιγείρα, Σελιανίτικα, Ψαθόπυργος, Βραχναίικα κ.ά.
■ Ηλεία: Κυλλήνη, Ανδραβίδα, Αρχαία Ολυμπία
■ Νομός Θεσσαλονίκης: ο Λαγκαδάς
■ Χαλκιδική: όλες οι παραλιακές περιοχές, Ποσείδι, Νέα Καλλικράτεια έως την παραλία Διονύσου κ.ά.
■ Νομός Τρικάλων: Περτούλι, Ελάτη, Καστράκι, Φαρκαδώνα
■ Αρτα: Τζουμέρκα, Κομμένο, Κομπότι
■ Ζάκυνθος: Βολίμες, Κερί, Καλαμάκι, Βασιλικός
■ Κεφαλονιά: Ληξούρι, Σάμη, Φισκάρδο, Βασιλικιάδες, Βαθύ Ιθάκης
■ Κέρκυρα: Λευκίμμη, Παλαιοκαστρίτσα, Κασσιόπη, Στρογγύλη
■ Λευκάδα: Πόρτο Κατσίκι, Καλαμίτσι, Αγ. Νικήτας
Ο νέος χάρτης της Εφορίας
Οσον αφορά τις περιοχές που βρίσκονται ήδη στο σύστημα των αντικειμενικών, αίσθηση προκαλούν οι αυξήσεις των τιμών σε Ζώνες των νοτίων προαστίων, όπου αναπτύσσονται μεγάλες επενδύσεις και παρατηρείται μεγάλο αγοραστικό ενδιαφέρον από Ελληνες και ξένους για ακίνητα.
Για παράδειγμα, στη Γλυφάδα, μια χαρακτηριστική περιοχή της λεγόμενης Αθηναϊκής Ριβιέρας, Τιμή Ζώνης που σήμερα βρίσκεται στα 1.950 ευρώ ανά τετραγωνικό «απογειώνεται» στα 2.700 ευρώ. Η «διόρθωση» της τιμής ώστε να φτάσει την πραγματική αξία της περιοχής είναι της τάξεως του 38%.
Γενικότερα, από τα στοιχεία που έχει στη διάθεσή του το «ΘΕΜΑ», προκύπτει ότι αυξήσεις στις Τιμές Ζώνης θα δουν οι ιδιοκτήτες στις περισσότερες περιοχές της πρωτεύουσας και των μεγάλων αστικών κέντρων. Κι αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι αυξήσεις στις συγκεκριμένες Ζώνες έχουν ήδη προαναγγελθεί από την καταγραφή που έγινε το 2017. Οι αυξήσεις ανακοινώθηκαν στους θεσμούς, αλλά η τότε κυβέρνηση συμφώνησε με τους δανειστές να γίνουν σταδιακά και σε τρεις φάσεις.
Ο πρώτος γύρος αυξήσεων έγινε το 2018, αλλά οι επόμενες αυξήσεις (22%-30% μεσοσταθμικά ανά έτος) που ήταν προγραμματισμένες για το 2019 και το 2020 δεν έγιναν ποτέ επειδή μεσολάβησαν οι εκλογές.
Στο διάστημα αυτό, όμως, δηλαδή από το 2018 και μετά, μόνο στην Αθήνα οι εμπορικές τιμές αυξήθηκαν κατά 23%, σύμφωνα με μελέτη της Τραπέζης της Ελλάδος. Και αυτή η διαφορά αποτυπώθηκε και στις νέες τιμές που κατέγραψαν οι πιστοποιημένοι εκτιμητές στα πορίσματα που παρέδωσαν στην Ομάδα του γενικού γραμματέα Δημοσιονομικής Πολιτικής του υπουργείου Οικονομικών, Χρήστου Τριαντόπουλου. Τα στοιχεία συνελέγησαν με πλήρη ανωνυμία μέσα από μια αδιάβλητη διαδικασία. Το αποτέλεσμα της προσπάθειας να κλείσει η ψαλίδα μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών αξιών καταγράφεται στα εξής παράδειγμα:
■ Στον Κεντρικό Τομέα της Αθήνας, περιοχή στη Νέα Φιλαδέλφεια θα έχει αύξηση στην Τιμή Ζώνης 20%. Δηλαδή από 1.000 ευρώ το τετραγωνικό, που ισχύει σήμερα, η τιμή της Εφορίας θα φτάσει στα 1.200 ευρώ.
■ Στον Νότιο Τομέα Τομέα της Αθήνας, στα όρια του Δήμου Αγίου Δημητρίου, η Τιμή Ζώνης αυξάνεται στα 1.600 ευρώ έναντι 1.300 ευρώ που ισχύει σήμερα, με αύξηση 23%.
Οι νέες αντικειμενικές όμως φέρνουν και αρκετές μειώσεις τιμών. Ακόμα και στον Νότιο Τομέα της Αθήνας, στην περιοχή του Ταύρου, υπάρχει Ζώνη όπου η αντικειμενική τιμή θα μειωθεί κατά 50 ευρώ, από 800 στα 750 ευρώ ανά τετραγωνικό.
Τα σχέδια για τον ΕΝΦΙΑ
Σε κάθε περίπτωση, πάντως, η αλλαγή της Τιμής Ζώνης δεν σημαίνει αυτόματα και αύξηση ή μείωση του αντίστοιχου ΕΝΦΙΑ. Αυτό συμβαίνει διότι ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με συντελεστές οι οποίοι επιβάλλονται σε ένα εύρος αντικειμενικής αξίας – κλιμάκιο.
Για παράδειγμα:
■ Για Τιμή Ζώνης από 751 ευρώ έως 1.050 ευρώ επιβάλλεται φόρος 2,9 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο του ακινήτου.
■ Για Τιμή Ζώνης από 1.501 έως και 2.000 ευρώ ισχύει συντελεστής φόρου 3,7 ευρώ ανά τετραγωνικό.
■ Για Τιμή Ζώνης 2.001-2.500 ευρώ επιβάλλεται φόρος 6 ευρώ ανά τετραγωνικό.
Επιπλέον, με βάση τις νέες αντικειμενικές θα ξεκινήσει και μια άσκηση προσαρμογής τους στον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων.
Στόχος είναι η είσπραξη του ΕΝΦΙΑ να παραμείνει ίδια και να μην αλλάξει (2,25 δισ. ευρώ τον χρόνο). Αρα, όπου οι Τιμές Ζώνης αυξάνονται, αναμένεται να υπάρξει μείωση των υπόλοιπων συντελεστών που συνθέτουν την εξίσωση του φόρου που θα πληρώσουν από τον Μάρτιο του 2022 οι πολίτες (ίσως και σε 10 μηνιαίες δόσεις).
Μεγάλο στοίχημα για την κυβέρνηση είναι το αν η ένταξη των νέων περιοχών στις αντικειμενικές θα αποφέρει έσοδα περίπου 400 εκατ. ευρώ. Αυτά που γλίτωναν «έχοντες και κατέχοντες» θα χρηματοδοτήσουν τη μείωση κατά 8% μεσοσταθμικά στα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ από το 2022 και μετά. Επιπλέον, το 2022 είναι πολύ πιθανό να καταργηθεί και ο συμπληρωματικός φόρος που επιβάλλεται στα ακίνητα αντικειμενικής αξίας από 250.000 ευρώ και πάνω.
Πρόκειται για ένα διόλου ευκαταφρόνητο ποσό αν αναλογιστεί κανείς ότι ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ που βεβαιώθηκε το 2020 ανήλθε σε 631,38 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων 352,52 εκατ. ευρώ πληρώνουν τα φυσικά πρόσωπα και 272,38 εκατ. ευρώ οι επιχειρήσεις.
