Το πρώτο μεγάλο «φρένο» στην αύξηση των τιμών ακινήτων εκτιμούν οι μεσίτες για το 2025. Αντί για το σχεδόν 11% του 2023 και το σχεδόν 9% που αναμένουν να κλείσει το 2024, οι ειδικοί προβλέπουν αυξήσεις λίγο πάνω από το 7% για το επόμενο έτος.
Με τις τιμές να έχουν αυξηθεί 43,1% για αγορά και 39,1% για ενοικίαση από το 2019, φαίνεται να έχουν αρχίσει να ακουμπούν το πραγματικό «ταβάνι» της αγοράς. Αυτό σημαίνει ότι αν και υπάρχει σημαντική ζήτηση, οι τιμές πλησιάζουν επίπεδα που είναι απαγορευτικά για τους περισσότερους πιθανούς αγοραστές. Παράλληλα, οι νέοι περιορισμοί στην Golden Visa, αν και δεν θα σταματήσουν τη ζήτηση από το εξωτερικό, αναμένεται να μειώσουν τις πιέσεις που ασκούν στις τιμές των μεγάλων αστικών κέντρων.
Η άνοδος των τιμών ακινήτων από το χαμηλό 2017 έως και το 2023 έχει φέρει αυξήσεις 71,1% στις τιμές πώλησης στην Αττική και κατά 53,8% πανελλαδικά. Παράλληλα, το αυξημένο κόστος δανεισμού, κατά περίπου 4%, μεγαλώνει ακόμα περισσότερο τη συνολική επιβάρυνση των αγοραστών. Αυξήσεις που ξεπερνούν κατά πολύ τις πραγματικές αυξήσεις των μισθών έχουν οδηγήσει τις τιμές σε υψηλά που αποκλείουν χιλιάδες νοικοκυριά, και ειδικά τους νέους και τις νέες, από την απόκτηση της δικής τους κατοικίας, ακόμα και αν λαμβάνουν τον μέσο μισθό (1.251 ευρώ, ΕΡΓΑΝΗ 2023).
Αποκλίσεις
Ενδιαφέρον είναι ότι στα στοιχεία «ψυχολογίας» της αγοράς που καταγράφουν οι πλατφόρμες αγγελιών, δηλαδή το τι ζητούν οι ιδιοκτήτες από την πώληση του ακινήτου τους, το πώς εκείνοι εκτιμούν την άνοδο των τιμών, οι αυξήσεις είναι μικρότερες από τα τελικά στοιχεία αγοραπωλησιών που βγάζουν οι τράπεζες. Ειδικότερα, σύμφωνα με την ΤτΕ, στα στοιχεία για το β’ τρίμηνο του 2024 η άνοδος στις τιμές διαμερισμάτων ήταν 9,2% από 10,4% που ήταν το α’ τρίμηνο. Επίσης, το ίδιο διάστημα, στις αγγελίες πώλησης ακινήτων καταγράφεται μικρότερη αύξηση, της τάξης του 7,5%. Το κάθε δείγμα στοιχείων έχει τη δική του αξία και η διαφορά δείχνει πόσο μεγάλη απόκλιση έχει η εκτίμηση των ιδιοκτητών από την τελική τιμή αγοραπωλησίας. Σύμφωνα με τους μεσίτες, είναι πολλοί οι ιδιοκτήτες που πιστεύουν πως η αγορά βρίσκεται κοντά στην κορύφωση των τιμών και επιθυμούν να προχωρήσουν τώρα σε πώληση, για να λάβουν το μέγιστο αντίτιμο. Αποψη που δεν υιοθετούν οι επαγγελματίες της αγοράς, καθώς, αν και συμφωνούν πως τα «άλματα» στις τιμές έχουν φτάσει στο τέλος τους, διαβλέπουν σταθερή ανοδική τροχιά μέχρι και το 2027, αν και με μικρότερους ρυθμούς ετήσιων αυξήσεων.
Ορίζοντα έως το 2027 δίνουν οι μεσίτες για να βρουν οι τιμές των ακινήτων το πραγματικό τους «ταβάνι». Μέχρι τότε, είτε μικρές είτε μεγάλες, οι αυξήσεις τιμών εκτιμούν πως θα συνεχιστούν. Καθοριστικός αναμένουν ότι θα είναι ο ρόλος των μέτρων της κυβέρνησης στην πορεία των τιμών, καθώς όσο περισσότερα είναι τα ακίνητα που θα βγουν στην αγορά τόσο μικρότερη θα είναι η άνοδος των τιμών και τόσο ταχύτερα η αγορά θα βρει το σημείο ισορροπίας της. Προς το παρόν παραμένει σε ανισορροπία, καθώς, όπως εξηγούν, η ζήτηση είναι κατά πολύ μεγαλύτερη από την προσφορά και το τίμημα αγοράς που προσφέρουν αγοραστές από το εξωτερικό είναι πολύ μεγαλύτερο από αυτό που μπορεί να διαθέσει η εσωτερική αγορά.
Ο… χάρτης
Καθοριστική είναι η τοποθεσία του κάθε ακινήτου, καθώς μετά τις «τρελές» αυξήσεις στις πιο δημοφιλείς περιοχές, τα προηγούμενα χρόνια, τώρα αυτές ρίχνουν ρυθμούς και επιταχύνουν άλλες. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος για τις τιμές των διαμερισμάτων, μπορεί τα ακίνητα της Αθήνας να έριξαν ρυθμούς το β’ τρίμηνο του 2024 στο 9,1%, από 9,5% το α’ τρίμηνο, όμως η Θεσσαλονίκη παραμένει στα υψηλά του 12,1%. Τη μεγαλύτερη πίεση φαίνεται να δέχθηκαν οι τιμές των άλλων μεγάλων πόλεων της χώρας, εκτός Αθήνας και Θεσσαλονίκης, που ενώ το α’ τρίμηνο είχαν ρυθμό ανόδου 11,2%, το δεύτερο έπεσαν στο 7,3%. Οπως επισημαίνουν οι ειδικοί, μια άνοδος της τάξης του 7%-9% παραμένει ισχυρή, καθώς είναι πάνω από την άνοδο των εισοδημάτων και του γενικού πληθωρισμού. Το ότι ανεβαίνουν πιο «αργά» οι τιμές των ακινήτων, για τους μεσίτες είναι φυσιολογικό και δείχνει μια σταθερή εκλογίκευση της τάσης, όμως όπως τονίζουν «αυτό δεν σημαίνει ότι τα ακίνητα θα γίνουν φθηνότερα, απλά θα συνεχίσουν να αυξάνουν την αξία τους με όλο και πιο χαμηλούς ρυθμούς, μέχρι να βρουν το σημείο ισορροπίας της κάθε περιοχής».
Εκτιμήσεις για +9% φέτος
Αν και ακόμα δεν μπορεί κανείς να βγάλει ασφαλή συμπεράσματα για το 2024, καθώς η αγορά έχει εποχικότητα και ακόμα δεν έχουμε μπει στην «καλή» εποχή του χειμώνα, το δείγμα εξαμήνου προετοιμάζει τους μεσίτες για μια άνοδο της τάξης του 7%-9% στη συνολική αγορά κατοικιών. Εκτίμηση που επιβεβαιώνουν και τα προσωρινά στοιχεία της ΤτΕ για τα διαμερίσματα, καθώς από την άνοδο 11,9% του 2022 και το 13,8% του 2023, φέτος τα δύο πρώτα τρίμηνα κινούνται στο 10,6% για το πρώτο και στο 9,2% το δεύτερο. Σε αυτό το πλαίσιο, οι επαγγελματίες του κλάδου, εκτιμούν ότι αν και το 2024 θα κλείσει με ισχυρή άνοδο τιμών, αυτή θα είναι μικρότερη του 2023 και το 2025 θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από το πόσο θα βοηθήσουν οι κυβερνητικές παρεμβάσεις στην επιστροφή των «κλειστών» ακινήτων. Με τα μέχρι τώρα δεδομένα εκτιμούν ότι το 2025 θα είναι καλύτερο έτος για την αγορά κατοικίας.
«Ράλι» 255,4% σε 27 χρόνια
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχουν τα ιστορικά στοιχεία για τη διακύμανση των τιμών, καθώς από το μακρινό 1997 οι τιμές των διαμερισμάτων έχουν αυξηθεί στο 255,4% της αξίας τους. Αν και σε πολλούς αυτό μπορεί να φαίνεται ως μεγάλη αύξηση, οι ειδικοί εξηγούν ότι είναι κάτω από το «φυσιολογικό». Δηλαδή, οι τιμές των αστικών ακινήτων στην υπόλοιπη Ευρώπη έχουν αυξηθεί έως και 400% τα τελευταία 27 έτη, όμως στην Ελλάδα οι τιμές συγκρατήθηκαν λόγω της οικονομικής κρίσης. Συγκεκριμένα, κατέρρευσαν έως το 2017, που ήταν το χαμηλό ρεκόρ και από το 2017 και μετά η αγορά ανακτά της απώλειες, χρόνο με τον χρόνο. Το 2024 τα ελληνικά ακίνητα παραμένουν φθηνότερα των συγκρίσιμων ευρωπαϊκών, εξ ου και το μεγάλο ενδιαφέρον για την ελληνική Golden Visa, όμως η αύξηση των τιμών έρχεται με μεγαλύτερη ταχύτητα από ό,τι έγινε σε άλλες αγορές της Ευρώπης.
