Τι σας συμφέρει πρακτικά, φορολογικά και… ψυχολογικά – Συμβουλές ανά περίπτωση για τις γονικές παροχές (και όχι μόνο)
Εφόσον οι γονείς επιλέξουν να περάσουν τα ακίνητα στα τέκνα μετά θάνατον τα πράγματα είναι απλά: Η «μοιρασιά» γίνεται μέσα από την διαθήκη και τα τέκνα αποκτούν τα ακίνητα πληρώνοντας το φόρο κληρονομιάς (εφόσον η αξία τους ξεπερνά το αφορολόγητο όριο).
Τι γίνεται όμως εάν οι γονείς επιλέξουν να μεταβιβάσουν κάποιο ακίνητο εν ζωή;
Ψιλή κυριότητα: Στην περίπτωση αυτή οι γονείς διασπούν συμβολαιογραφικά την κυριότητα και παραχωρούν στο παιδί τους το τμήμα της «ψιλής» κυριότητας, κρατώντας οι ίδιοι την επικαρπία του ακινήτου. Δηλαδή τα παιδιά (ψιλός κύριος) δεν μπορούν να εκμεταλλευτούν το ακίνητο παρά μόνο όταν αποκτήσουν και την επικαρπία (εν ζωή ή μετά από το θάνατο των γονιών). Για αυτό και το δικαίωμα αυτό ονομάζεται «ψιλή» κυριότητα και όχι ψηλή (ή …υψηλή κυριότητα), καθώς από αυτή έχει αποψιλωθεί -δηλαδή αφαιρεθεί- η επικαρπία. Η φορολόγηση του ακινήτου επιμερίζεται μεταξύ ψιλού κύριου και επικαρπωτή, ανάλογα με τα έτη της ηλικίας του επικαρπωτή. Όσο πιο ηλικιωμένος, τόσο μικρότερη η φορολογική επιβάρυνση του επικαρπωτή, και ταυτόχρονα μεγαλύτερη του ψιλού κυρίου.
Επικαρπία: Συνήθως αυτή παρακρατείται από τους γονείς εφόρου ζωής. Υπάρχει όμως και η εξής περίπτωση: Σε κάποια ακίνητα που «χρυσο-νοικιάζονται» (δηλαδή αποφέρουν μεγάλα έσοδα) ο ιδιοκτήτης γονέας σκέφτεται να μεταβιβάσει την επικαρπία στα τέκνα του ή στην σύζυγο ή σε κάποιο άλλον συγγενή για δυο λόγους: Είτε για φορολογικούς,γιατί τα ενοίκια ανεβάζουν σε υψηλότερη κλίμακα φορολόγησης τα εισοδήματα του, είτε γιατί θέλει να παρέχει με αυτον τον τρόπο ένα επιπλέον εισόδημα στα παιδιά του.
Τα συν και τα πλην της πλήρους και της ψιλής κυριότητας:
Οι συμβολαιογράφοι συνήθως συστήνουν στους γονείς να κάνουν γονική παροχή μόνο της ψιλής κυριότητας και όχι της πλήρους. Οι λόγοι είναι πολλοί. Ο έλεγχος του ακινήτου παραμένει στους γονείς ενώ παράλληλα μειώνεται το συνολικό φορολογικό βάρος, μια και ο φόρος εισοδήματος, αλλά και ο ΕΝΦΙΑ, επιμερίζονται μεταξύ γονέων και τέκνων. Παράλληλα το παιδί που θα πάρει την ψιλή κυριότητα δεν χάνει το δικαίωμα να αγοράσει στο μέλλον πρώτη κατοικία, απολαμβάνοντας τα πλεονεκτήματα που προβλέπει η φορολογική νομοθεσία (υψηλό αφορολόγητο κατά την αγορά, δικαίωμα εκταμίευσης επιδοτούμενου δανείου κ.λπ.). Μετά τον θάνατο του γονιού η ψιλή κυριότητα ενώνεται αυτόματα με την επικαρπία (δηλαδή το περιουσιακό στοιχείο που έχει κρατήσει ο γονιός στην κατοχή του) χωρίς κανένα επιπλέον φόρο ή διατύπωση!
Πώς φορολογείται το ακίνητο όταν διασπάται η κυριότητά του
Στη φορολογία κεφαλαίου των ακινήτων (φόρος μεταβίβασης, γονικών παροχών, κληρονομιάς αλλά και ΕΝΦΙΑ) η φορολογητέα αξία της ακίνητης περιουσίας επιμερίζεται μεταξύ του ψιλού κυρίου και του επικαρπωτή, με αποτέλεσμα τη σημαντική φορολογική ελάφρυνση της οικογένειας, με βάση τους εξής κανόνες, που ισχύουν και στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες: Η αξία Επικαρπίας είναι ποσοστό επί της αξίας της πλήρους κυριότητας ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή. Η αξία της ψιλής κυριότητας είναι το υπόλοιπο που απομένει. Τα ποσοστά κατανομής μεταξύ επικαρπωτή και ψιλού κυρίου διαμορφώνονται συγκεκριμένα ως εξής:
