Αυθαίρετα: Τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων/ χώρων ειδικών χρήσεων, του Ελευθέριου Παπαναούμ *

Το θέμα των αυθαιρέτων στην Ελλάδα συνεχίζει να δημιουργεί «πονοκέφαλο» τόσο στην Κυβέρνηση όσο και στους πολίτες – ιδιοκτήτες ακινήτων. Στην πραγματικότητα, στα περισσότερα κτίσματα υπάρχουν έστω και μικρές αυθαιρεσίες που μπορούν όμως στο μέλλον να δημιουργήσουν σοβαρά προβλήματα στους ιδιοκτήτες. Το πρόβλημα επιδεινώνεται όταν αυτά τα ακίνητα έχουν χρήσεις που προορίζονται για εγκατάσταση επιχειρήσεων στους κλάδους εμπορίου, βιομηχανίας-βιοτεχνίας, τουρισμού, υπηρεσιών καθώς και καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος (κατηγορίες 1Β έως 1Μ σύμφωνα με τον Κτιριοδομικό Κανονισμό).

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων με αυθαιρεσίες (κατασκευές ή χρήσεις) έχουν προθεσμία έως τις 8 Φεβρουαρίου 2015 για να δηλώσουν το ακίνητό τους μέσω της υπαγωγής τους στον Ν. 4178/2013, με την επιφύλαξη κάποιας παράτασης.

Το ΥΠΕΚΑ έχει αρκετούς τρόπους να εντοπίζει τα αυθαίρετα είτε από τις ηλεκτρονικές βάσεις δεδομένων που διαθέτει, είτε από τους ηλεκτρονικούς χάρτες της ΕΚΧΑ ΑΕ και άλλων φορέων, είτε από ελέγχους των ελεγκτών δόμησης είτε ακόμη μετά από καταγγελίες πολιτών. Για τα αδήλωτα αυθαίρετα λοιπόν προβλέπονται δυσβάσταχτα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης, κατά πολύ υψηλότερα σε σχέση με τα πρόστιμα που προβλέπονται στο ν.4178/2013, ενώ ταυτοχρόνως θα κρίνονται κατεδαφιστέα.

Οι ιδιοκτήτες των ακινήτων με ειδική χρήση που δεν θα δηλώσουν τα αυθαίρετα τμήματα, θα έχουν να αντιμετωπίσουν μια σειρά από άλλα ουσιώδη προβλήματα που αφορούν την ίδια την επενδυτική αξία ενός τέτοιου ακινήτου. Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, θα είναι αδύνατη η έκδοση οποιασδήποτε άδειας (εργασιών μικρής κλίμακας, δόμησης, εγκατάστασης ή λειτουργίας) καθώς και οποιαδήποτε αλλαγή χρήσης.

Ακόμη, όσοι σκέφτονται να προβούν σε οποιαδήποτε συμβολαιογραφική πράξη για τα ακίνητά τους (πώληση, δωρεά, γονική παροχή, μεταβίβαση κλπ), θα πρέπει να γνωρίζουν ότι πλέον ήδη απαιτείται από τους Συμβολαιογράφους είτε Βεβαίωση Μηχανικού για τη μη ύπαρξη αυθαίρετων κατασκευών και χρήσεων είτε Βεβαίωση Μηχανικού ότι έχουν τακτοποιηθεί, συνοδευόμενη από τα απαραίτητα νομιμοποιητικά έγγραφα. Σε περίπτωση που οι ιδιοκτήτες δεν μεριμνήσουν εγκαίρως για την ακίνητή περιουσία τους και σκοπεύουν να το “αφήσουν” στα παιδιά τους ή σε οποιονδήποτε άλλον, το πρόβλημα διαιωνίζεται με αποτέλεσμα οι νόμιμοι κληρονόμοι να λάβουν ένα ακίνητο σε χρονική περίοδο που δεν θα μπορούν πιθανότατα να τακτοποιήσουν.

Όσοι υποβάλλουν εμπρόθεσμη αίτηση υπαγωγής στο νόμο έχουν πλέον τις εξής δυνατότητα πληρωμής του προστίμου:

• Εφάπαξ καταβολή προστίμου με έκπτωση 20%
• Εφάπαξ καταβολή του 1/3 του προστίμου με έκπτωση 10% επί του συνολικού προστίμου και καταβολή με δόσεις (μηνιαίες ή εξαμηνιαίες) του υπόλοιπου
• 60 μηνιαίες δόσεις (ελάχιστο ποσό δόσης 50 ευρώ/μήνα)
• 10 εξαμηνιαίες δόσεις (ελάχιστο ποσό δόσης 300 ευρώ/6μηνο)

Τα πρόστιμα κλιμακώνονται βάσει του έτους κατασκευής του αυθαιρέτου και σε συνδυασμό με το μέγεθος και τη χρήση. Ειδικά για αυθαίρετα που έχουν κατασκευαστεί πριν από το 1975 υπάγονται με καταβολή μόνο του παράβολου, 500 ευρώ. Σε κάθε περίπτωση, το παράβολο πληρώνεται εφάπαξ από τον ιδιοκτήτη και διαφοροποιείται ανάλογα με το μέγεθος και τη χρήση της υπό τακτοποίηση κατασκευής.

Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας, την τακτοποίηση μπορεί να κάνει ένας εκ των ιδιοκτητών με την προϋπόθεση ότι έχει λάβει υπεύθυνες δηλώσεις συναίνεσης των υπολοίπων.

Εάν επίσης είχε καταβληθεί στο παρελθόν παράβολο ή/ και πρόστιμα σύμφωνα με παλαιότερους Νόμους (3843/2010, 4014/2011 κλπ), είναι υποχρεωτική η εκ νέου αίτηση με βάση το Νόμο 4178/13. Με τον τρόπο αυτόν θα υπολογισθούν και πάλι τα πρόστιμα και σε περίπτωση που αυτά προκύπτουν μεγαλύτερα από αυτά που προέκυψαν από τους παλαιότερους Νόμους, θα γίνει συμψηφισμός και οι ιδιοκτήτες θα κληθούν να καταβάλουν το παράβολο και την όποια διαφορά.

Τέλος, ο Νόμος προβλέπει και την ευνοϊκή τακτοποίηση των «μικρών παραβάσεων». Για την τακτοποίησή τους προβλέπεται απλά η πληρωμή παραβόλου αξίας 500 ευρώ για οποιονδήποτε αριθμό τέτοιων παραβάσεων. Ενδεικτικά «μικρές παραβάσεις» θεωρούνται οι εξής: Διακοσμητικές βρύσες, αλλαγή διαστάσεων και μετατόπιση ανοιγμάτων, πέργκολες, δεξαμενές, διαμόρφωση εδάφους έως ένα μέτρο, υπέρβαση ύψους περίφραξης έως ένα μέτρο, πρόχειρες κατασκευές από πανί ή νάιλον κλπ.

* Ο Ελευθέριος Παπαναούμ είναι Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός με Master στον Αντισεισμικό Σχεδιασμό και στέλεχος της ERGON Σύμβουλοι Μηχανικοί, η οποία εδρεύει στην Θεσσαλονίκη και δραστηριοποιείται σε ολόκληρη την Ελλάδα με κύριες δραστηριότητες την εκπόνηση τεχνικών μελετών, την έκδοση αδειών λειτουργίας και εγκατάστασης καθώς και την ασφάλιση τεχνικών έργων και επιχειρήσεων.