Του Βασίλη Σ. Κανέλλη
Χαριστική βολή στην ήδη καταρρέουσα κτηματαγορά, δίνουν οι απανωτοί φόροι και τα έκτακτα «χαράτσια», ειδικά η υπέρμετρη φορολόγηση των εισοδημάτων από ενοίκια. Είναι χαρακτηριστικό ότι ο ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος στην Ελλάδα, είτε μένει σ’ αυτό είτε το μισθώνει καλείται να πληρώσει σε φόρους από 2 έως 6 ενοίκια από τα συνολικά 12 που θα εισπράξει. Με αποτέλεσμα να καθίσταται ασύμφορη η ιδιοκτησία και όλο και περισσότεροι να βγάζουν τα ακίνητά τους προς πώληση. Μάλιστα, τα 200.000 – 270.000 αδιάθετα ακίνητα, η μηδενική ζήτηση και το δημογραφικό πρόβλημα δείχνουν ότι για να επανέλθει η κτηματαγορά στα επίπεδα του 2005, θα απαιτηθούν περισσότερα από 8 χρόνια! Αυτά είναι τα βασικά συμπεράσματα μιας ακόμη έρευνας – σοκ για τη δραματική κατάσταση στην αγορά ακινήτων, την άλλοτε «ατμομηχανή» της οικονομίας. Η έρευνα του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, υπό την επιστημονική επίβλεψη του καθηγητή Στατιστικής, Επαμεινώνδα Πανά, καταγράφει τις προσδοκίες των ειδικών της αγοράς για το β’ εξάμηνο 2013.
Χαρακτηριστικό των δυσοίωνων προβλέψεων είναι το γεγονός ότι 9 στους 10 ειδικούς του κλάδου (89,1%) πιστεύουν ότι η κρίση θα διαρκέσει από ένα έως τρία χρόνια. Επίσης, το 93,1% εκτιμά ότι η κρίση θα επηρεάσει την πορεία των τιμών των ακινήτων και 8 στους 10 (79,9%) περιμένουν περαιτέρω υποχώρησή τους το επόμενο εξάμηνο.
Ο μεγάλος παραλογισμός
Το εντυπωσιακό στοιχείο έχει να κάνει με τον παραλογισμό της φορολόγησης των ακινήτων, ακόμη και με τον ενιαίο φόρο που θα ισχύσει από το 2014. Σύμφωνα με την έρευνα και με δεδομένο ότι ο φόρος ακινήτων θα έχει 33 συντελεστές και θα κυμαίνεται από 2 έως 23 ευρώ/τ.μ., για ένα διαμέρισμα 75 τ.μ. με μηναίο ενοίκιο 5 ευρώ/τ.μ. ο ιδιοκτήτης θα εισπράττει 375 ευρώ ή 4.500 ευρώ ετησίως. Ας υποθέσουμε ότι ο συντελεστής του ενιαίου φόρου είναι 10 ευρώ/τ.μ. Σε περίπτωση που κάποιος ιδιοκατοικεί στο διαμέρισμά του θα καλείται να πληρώσει στο κράτος 10 ευρώ/τ.μ. Χ 75 τ.μ. = 750 ευρώ, δηλαδή θα πληρώσει 2 μήνες ενοίκια στο κράτος.
Στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης ενοικιάζει το διαμέρισμα, το ενοίκιο φορολογείται ως εισόδημα με συντελεστή 10% (για ενοίκια μέχρι 12.000 ευρώ και από του χρόνου με 11% χωρίς συμπληρωματικό φόρο). Δηλαδή θα πληρώσει φόρο άλλα 450 ευρώ και μαζί με τα 750 ευρώ από τον ενιαίο φόρο, φτάνει τα 1.200 ευρώ, δηλαδή 3,2 ενοίκια από τα συνολικά 12 θα δοθούν στο κράτος. Αξίζει να σημειωθεί ότι αν τα μισθώματα είναι πάνω από 12.000 φορολογείται με 33% το υπερβάλλον ποσό. Σύμφωνα με το Οικονομικό Πανεπιστήμιο, πρόκειται για δήμευση της περιουσίας από την εφαρμογή των συντελεστών του νέου φόρου ακινήτων σε συνδυασμό με την αυτοτελή φορολόγηση του ενοικίου. Ο ιδιοκτήτης που ενοικιάζει ένα διαμέρισμα θα δίνει έως 3 ενοίκια στο κράτος. Ειδικά λόγω της δραματικής πτώσης των ενοικιών, ακόμη και σε ακριβές περιοχές, χωρίς αντίστοιχη μείωση των φόρων. Για παράδειγμα, διαμέρισμα 100 τ.μ. που έχει ετήσιο ενοίκιο 14.400 ευρώ θα πληρώσει φόρο 2.112 ευρώ. Αν βρίσκεται σε περιοχή με ακριβή τιμή ζώνης και φόρο 13 ευρώ/τ.μ. (δηλαδή 1.300 ευρώ) το σύνολο των φόρων το 2014 θα είναι 3.412 ευρώ ή 2,8 ενοίκια.
Μ’ αυτή τη λογική δεν θα έρθουν ούτε οι ξένοι για να αγοράσουν εξοχικές κατοικίες αφού θα καλούνται να πληρώσουν τουλάχιστον 2-3 ενοίκια τον χρόνο. Η έρευνα εστιάζει στις βασικές αιτίες κατάρρευσης της κτηματαγοράς και στα προβλήματα που την εμποδίζουν να ανακάμψει. Σύμφωνα με τον κ. Πανά: «Δεν είναι εύκολο να περιμένει κάποιος ότι θα αλλάξει το κλίμα που επικρατεί σήμερα στην κτηματαγορά, όταν η πολιτεία συνεχώς επιβάλλει φόρους, οι τράπεζες δεν χορηγούν δάνεια, υπάρχει υπερπροσφορά ακινήτων και έλλειμμα ρευστότητας. Η κρίση όμως στην ελληνική κτηματαγορά ενισχύθηκε από το αίσθημα ευφορίας που επικράτησε κυρίως την περίοδο 2004 – 2005 και από την περιφρόνηση ενός σημαντικού για τη συγκεκριμένη αγορά παράγοντα: του δημογραφικού προβλήματος. Έτσι, το πρόβλημα ή η κρίση στην ελληνική κτηματαγορά εντοπίζεται τώρα στο αδιάθετο απόθεμα των κατοικιών στην Ελλάδα -το μέγεθός τους κυμαίνεται από 200.000 έως 270.000 ακίνητα- και στο γεγονός ότι η κτηματαγορά είχε καταστεί τραπεζοκίνητη. Ο μεγάλος αριθμός αδιάθετων κατοικιών (200.000 – 270.000 σύμφωνα με τις εκτιμήσεις μας) συνέβαλε καθοριστικά στην κρίση και φαίνεται ότι εμποδίζει την έξοδο από αυτήν, παρά το γεγονός ότι ήδη έχει μειωθεί η οικοδομική δραστηριότητα».Βεβαίως, δε θα πρέπει να παραβλεφθεί το γεγονός ότι οι κατασκευαστές ακινήτων δεν προσαρμόστηκαν στα νέα δεδομένα και δεν έριξαν τις τιμές.
Τα βασικά σημεία της έρευνας είναι τα εξής:
- Οι κατοικίες είναι υπερεκτιμημένες κατά 10% – 30% σε σχέση με τα θεμελιώδη μεγέθη της ελληνικής οικονομίας.
- Τα αποθέματα των απούλητων κατοικιών έχουν ανέλθει στα 200.000 τουλάχιστον.
- Το 56,4% των ειδικών της αγοράς εκτιμά ότι η κρίση θα διαρκέσει 2 έως 3 χρόνια και 23,8%, δύο χρόνια. Δηλαδή 89,1% των ειδικών περιμένουν συνέχιση της κρίσης από 1 έως 3 έτη.
- Το 99% των ειδικών της κτηματαγοράς θεωρεί ότι υπάρχει υπερπροσφορά κατοικιών. Οκτώ στους δέκα θεωρούν ότι οι πωλήσεις των κατοικιών είναι χαμηλότερες σήμερα σε σχέση με έξι μήνες πριν. Το 92,2% θεωρεί ότι οι τιμές πώλησης των κατοικιών έχουν μειωθεί σε σχέση με έξι μήνες πριν.
- Το 79,9% θεωρεί ότι οι τιμές πώλησης των κατοικιών θα μειωθούν τους επόμενους έξι μήνες. Το 50,9% προβλέπει χαμηλότερη ζήτηση για αγορά κατοικιών το επόμενο εξάμηνο.
- Ενας στους 4 (24%) εκτιμά ότι οι κατασχέσεις σε κατοικίες είναι κάπως περισσότερες σε σχέση με έξι μήνες πριν.
- Το 41,2% εκτιμά ότι δεν αναμένεται φούσκα στις τιμές. Το 24,5% πιστεύει ότι υπάρχει πιθανότητα να δημιουργηθεί φούσκα.
- Στα επαγγελματικά ακίνητα, το 96,9% πιστεύει ότι υπάρχει υπερπροσφορά, 72,2% ότι υπάρχει σχετική μείωση τιμών σε σχέση με έξι μήνες πριν, 67,7% θα υπάρξει σχετική μείωση και 57,2% προβλέπει χαμηλότερη ζήτηση.
Ανεργία και δημογραφικό «γκρεμίζουν» την κτηματαγορά
«Μαύρες» είναι οι προβλέψεις για την πορεία της αγοράς ακινήτων από εδώ και στο εξής. Σύμφωνα με την έρευνα, παραγνωρίζεται αφενός η μεγάλη ανεργία, αλλά και το δημογραφικό πρόβλημα της Ελλάδας. «Η υπερπροσφορά είναι δύσκολο να απορροφηθεί στην περίπτωση αγαθών όπως είναι η κατοικία. Και γίνεται αντιληπτό ότι δεν είναι εύκολη διαδικασία. Υπάρχει υπερπροσφορά χωρίς ανάλογη μεγέθυνση του πληθυσμού.
Την άσχημη κατάσταση επιδείνωσε περισσότερο το γεγονός ότι οι τράπεζες μείωσαν δραστικά τον δανεισμό και έτσι με το κλείσιμο της στρόφιγγας χρηματοδότησης, έμεινε από καύσιμα η κτηματαγορά».
Και συνεχίζει: «Ολα δείχνουν ότι η σημαντική ατμομηχανή της ελληνικής οικονομίας, δηλαδή η οικοδομή, θα είναι στον σταθμό τουλάχιστον για δύο με τρία χρόνια.
- Τα δημογραφικά στοιχεία δεν δίνουν αισιόδοξα μηνύματα για την κτηματαγορά. Η ανεργία εκτιμάται ότι θα αυξηθεί για το 2013 και αρκετά νοικοκυριά έχουν περισσότερα από ένα άτομο άνεργο. Τα βραχυπρόθεσμα επιτόκια εκτιμάται ότι θα αυξηθούν και η πολιτική του φόβου των τραπεζών δεν θα αντέξει τη στρόφιγγα των δανείων άρα αυστηροποίηση των κριτηρίων χρηματοδότησης. Με συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος ίσως μέχρι το 2013 στους καταναλωτές και ασφαλώς και στους επενδυτές, δεν ταιριάζει η ιδέα να αγοράζουν σε υπερεκτιμημένες τιμές τα ακίνητα και προφανώς αναμένουν οι τιμές να αρχίσουν σημαντικά να μειώνονται πριν προβούν σε αγορά.
- Με βάση τον αριθμό των αδειών, αν από σήμερα η κτηματαγορά άρχιζε να κινείται με ρυθμό αύξησης αδειών κατά 17,1% ετησίως, θα χρειαστεί μια οκταετία για να επανέλθει η κατάσταση στα επίπεδα του 2005! Δηλαδή θα πρέπει να αυξηθεί κατά 254%. Με βάση τον όγκο, για να φτάσει η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα στο επίπεδο του 2005, χρειάζεται ένα ετήσιο ρυθμό συνεχούς αύξησης 22% για μια οκταετία. Δηλαδή θα πρέπει να αυξηθεί κατά 389%!
- Ο δείκτης εμπιστοσύνης της κτηματαγοράς παραμένει σε χαμηλά επίπεδα. Συγκεκριμένα, στην κατοικία ο δείκτης είναι 31,13, στα επαγγελματικά ακίνητα 29,6, γενικά στην κτηματαγορά είναι 30,37 και σχετικά με την προσδοκώμενη πορεία της οικονομίας είναι 35,3. Τιμές μεγαλύτερες του 50 δείχνουν βελτίωση και κάτω του 50 χειροτέρευση.
